In Immobilien investieren – kaufen oder mieten?

In Immobilien investieren – kaufen oder mieten? 

Lohnt sich ein Investment in Immobilien? – Ratgeber rund um das Thema Kaufen oder Mieten

Der Wunsch von den eigenen vier Wänden – wie wird aus dem Traum Realität?

Spätestens wenn man als junger Mensch das Elternhaus verlässt, ist er da. Der Wunsch nach einer eigenen Wohnung als Rückzugsort für die persönliche Freiheit. Am Beginn der eigenen Selbstständigkeit steht oft die berufliche Ausbildung oder ein Studium. Die eigenen Mittel sind recht begrenzt, sodass am Anfang meist eine Mietwohnung der Ausgangspunkt für die persönliche Freiheit ist. Nach Abschluss der Ausbildung oder wenn man plant, eine Familie zu gründen, wird der Platz in der kleinen Single Wohnung etwas zu eng. Auch die finanziellen Möglichkeiten haben sich nach erfolgter Berufsausbildung verbessert. Jetzt stellt sich die Frage, ob es besser ist, in eine größere Mietwohnung zu ziehen oder sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. 

Welche Optionen hat man bei der Suche nach einer neuen Wohnung?

Der Wohnungsmarkt in Deutschland hat sich in den letzten Jahren dynamisch entwickelt. Gesucht sind vor allem Wohnungen in attraktiven Städten. Hier pulsiert das Leben und es gibt zahlreiche Möglichkeiten für Freizeitaktivitäten und Lebensqualität. Zusätzlich bieten große Städte mit dem dazugehörigen Umland attraktive Arbeitsplätze und eine sehr gute Infrastruktur. Öffentliche Verkehrsmittel, Autobahnen oder sogar ein Flugplatz in der Nähe sind gute Bedingungen für die Wahl eines Standortes als Lebensmittelpunkt.
In ländlichen Gebieten ist die Preisentwicklung nicht so rasant; dafür gibt es dort eine grüne Umgebung mit viel Raum zum Leben und etwas mehr Gemütlichkeit, als in der oft hektischen Großstadt.
Wer auf der Suche nach einer neuen Wohnung ist, steht vor der Wahl sich eventuell eine neue Mietwohnung zuzulegen. Die Alternative wäre der Kauf einer Eigentumswohnung oder gleich der Kauf oder Neubau des eigenen Hauses.

Rasante Entwicklung an den deutschen Immobilienmärkten – lohnt es sich da noch zu kaufen?

Weil Wohnraum in den Städten immer mehr gefragt ist, steigen dort die Preise am stärksten. Die meisten Käufer von Immobilien bezahlen den Kaufpreis für das Haus oder die Wohnung nur selten in bar. Weil fast jede Immobilie zu einem großen Teil finanziert werden muss, ist die Preisentwicklung an den Wohnungsmärkten auch stark abhängig von der Zinsentwicklung für Kredite und Darlehen.
Seit Jahren befinden sich die weltweiten Kreditmärkte auf historischen Tiefstständen. Diese lang anhaltende Niedrigzinsphase befeuert die Märkte für Häuser und Wohnungen zusätzlich. Weil sich immer mehr Menschen aufgrund der niedrigen Zinsen eine Baufinanzierung leisten können, steigen die Preise für Immobilien zusätzlich an. In einigen Gegenden sind die Kaufpreise für Immobilien bereits so stark angestiegen, dass sich die Frage stellt, ob sich der Kauf einer Immobilie überhaupt noch lohnt.

Welche Kriterien sind vorab wichtig, bevor man sich für eine neue Wohnung entscheidet?

Vor der Entscheidung für den neuen Standort für die Wohnung sind alle Lebensumstände der Familie zu erfassen und abzuwägen. Das wichtigste Kriterium ist die Nähe zum Arbeitsplatz. Für den Haushaltsvorstand ist es wichtig, dass er gute Bedingungen vorfindet, damit genug Einkommen für die Familie zur Verfügung steht. Im Umfeld der neuen Wohnung sollten alle wichtigen Einrichtungen vorhanden sein. Dazu gehören beispielsweise Ärzte, Apotheken, Einkaufsmöglichkeiten und auch ein Krankenhaus. Wenn in der Familie Kinder leben sind Einrichtungen wie Kindergarten, Grundschule und weiterführende Schule wichtig. Auch der Freizeitbereich sollte in diese Überlegungen mit einbezogen werden. Sportvereine, Kultureinrichtungen wie Kino, Theater und Musikverein gehören genau so dazu wie ein Einkaufszentrum und Einrichtungen der Gastronomie.
Wenn all diese Faktoren in die Standortwahl einbezogen worden sind, beginnt die Suche nach der passenden Immobilie.

Wie beeinflusst die finanzielle Situation die Entscheidung für eine neue Wohnung?

Wenn der richtige Ort für die neue Wohnung gefunden worden ist, geht es um die Frage, ob man mieten oder kaufen möchte. Oft entscheidet die finanzielle Ausgangsbasis diese Frage, denn für eine Eigentumswohnung oder ein Haus benötigt man Eigenkapital in einer Größenordnung von bis zu 20 Prozent des Kaufpreises. Zusätzlich entstehen neben dem reinen Kaufpreis für eine Immobilie weitere Kosten, die gleichfalls zu finanzieren sind. 
Eine Mietwohnung benötigt kein Eigenkapital. Die laufenden Miet- und Nebenkosten sind aus dem Einkommen der Familie zu bezahlen. Die Mietwohnung ist auf den ersten Blick in der Finanzierung einfacher zu handhaben. Allerdings können Mietsteigerungen in der Zukunft die Ausgangsbasis deutlich verändern.

Am Beispiel einer durchschnittlichen Wohnung mit drei Zimmern wollen wir versuchen die Unterschiede zwischen Kaufen und Mieten zu analysieren.

Welche Kosten fallen im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung an?

Wenn man sich für den Kauf einer Wohnung entscheidet, sind neben dem reinen Kaufpreis zusätzliche weitere Kosten zu berücksichtigen. In unserem Beispiel gehen wir von einem Kaufpreis in Höhe von EUR 200.000 für den Erwerb einer Dreizimmerwohnung aus.

Folgende Kosten sind bei dem Erwerb der Immobilie zu berücksichtigen:

• Kaufpreis
  
• Grunderwerbsteuer
  
• Maklercourtage
  
• Notarkosten für Kaufvertrag
  
• Kosten für Grundbucheintragung
  
• Finanzierungskosten (optional)
  
• Kosten für Renovierung und Modernisierung (optional)
  

Kaufpreis
Der Kaufpreis wird individuell zwischen Verkäufer und Käufer der Immobilie vereinbart. Oft gibt es bei der Kaufpreisverhandlung für den Käufer die Möglichkeit einen Preisnachlass zu erhalten. Für unser Rechenbeispiel haben wir einen Kaufpreis für die Wohnung in Höhe von EUR 200.000 festgelegt.

Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer wird von den einzelnen Bundesländern individuell erhoben. Die Spanne reicht je nach Bundesland in einer Größenordnung von 3,5 % bis 6,5 %. Die Grunderwerbsteuer wird auf den gesamten Kaufpreis fällig. Für unser Rechenbeispiel setzen wir die Grunderwerbsteuer mit 5 % fest. Daraus ergibt sich ein Betrag in Höhe von EUR 10.000.

Maklercourtage
Wenn der Kauf der Immobilie nicht direkt zwischen zwei Privatpersonen erfolgt ist, wird für die Vermittlung des Wohnungskaufs die Courtage für den Immobilienmakler fällig.
Die Höhe der Maklercourtage kann individuell vereinbart werden. Eine gesetzliche Regelung gibt es diesbezüglich nicht. Oft wird die Gebühr für den Makler nach den ortsüblichen Usancen vereinbart und liegt zwischen 3 % und 7,14 % inklusive der Mehrwertsteuer von 19 %. Für das Rechenbeispiel legen wir die Maklercourtage mit 6 % des Kaufpreises fest. Das entspricht einem Betrag für unser Beispiel von EUR 12.000.

Notarkosten für Kaufvertrag
In Deutschland muss jeder abgeschlossene Kaufvertrag von einem Notar aufgesetzt und beurkundet werden. Für diese Dienstleistung berechnet der Notar eine Gebühr in Höhe von 0,5 % bis 1 % der Kaufpreiskosten. Wir setzen in unserem Beispiel 1 % des Kaufpreises mit EUR 2.000 an.

Kosten für Grundbucheintragung
Die Eigentumsverhältnisse bei Immobilien sind in Deutschland im Grundbuch geregelt. Bei Verkauf einer Immobilie wird nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages anschließend der Eigentümerwechsel im Grundbuch eingetragen. Hier für berechnet das Grundbuchamt eine Gebühr in Höhe von 0,3 % bis 0,5 % vom Kaufpreis. Für das Rechenbeispiel setzen wir 0,5 % an; das entspricht einer Summe von EUR 1.000.

Die Finanzierungskosten bleiben bei der Beispielrechnung außen vor, da sich der Aufwand individuell nach den finanziellen Verhältnissen des jeweiligen Käufers richtet. Zusätzlich ist der Einsatz von Eigenkapital bei jeder Baufinanzierung ein eigener Baustein. 
Auch die Kosten für Renovierung und Modernisierung bleiben in unserer Beispielrechnung unberücksichtigt.

Wie lautet das Ergebnis in der Beispielrechnung für den Kauf einer Eigentumswohnung?

Die Ausgangsbasis war ein Kaufpreis von EUR 200.000 für den Erwerb einer Dreizimmer-Eigentumswohnung.

So sieht das Ergebnis inklusive aller Nebenkosten aus:

• EUR 200.000 Kaufpreis  
  
• EUR 010.000 Grunderwerbsteuer  
  
• EUR 012.000 Maklercourtage 
  
• EUR 002.000 Notarkosten Kaufvertrag 
  
• EUR 001.000 Kosten Grundbucheintragung
  
• EUR 225.000 Gesamtsumme  
  

Es bleibt demnach nicht bei den reinen Kosten für den Kaufpreis der Immobilie, sondern inklusive Nebenkosten liegen die Gesamtkosten um mehr als 10 % über dem Kaufpreis. Das ist bei jedem Kauf einer Immobilie mitzuberücksichtigen.

Welche Möglichkeiten gibt es im Zusammenhang mit der Kaufpreisfinanzierung?

Nur sehr selten wird der Erwerb einer Immobilie in bar bezahlt. In der Regel benötigt man einen Finanzierungspartner, der die Fremdmittel für die Finanzierung bereitstellt.

Dies sind die möglichen Finanzierungspartner für den privaten Investor:

• Hypothekenbank 
  
• Geschäftsbank, Sparkasse, Genossenschaftsbank
  
• Bausparkasse
  
• Versicherungen
  

Mit Blick auf die seit Jahren anhaltende Niedrigzinsphase in Deutschland ist es sinnvoll, zusätzliche Fremdmittel in die Immobilienfinanzierung mit einzuplanen. In diesem Zusammenhang sollte man auf eine lange Zinsbindung achten. Aktuell werden sehr günstige Konditionen für Baufinanzierungen auch für Laufzeiten von mehr als 15 Jahren angeboten. Voraussetzung für den Erhalt von Fremdkapital sind eine gute Bonität des Kreditnehmers, genügend Eigenkapital und ausreichende Sicherheiten für das Immobiliendarlehen.

Welche Voraussetzungen sollte ein privater Investor mitbringen, um eine Baufinanzierung zu erhalten?

Bonität
Damit die finanzierende Bank die Bonität des Kunden feststellen kann, ist es erforderlich, eine Selbstauskunft mit allen Anlagen vorzulegen. In der Selbstauskunft finden sich Angaben zum Familieneinkommen, die durch Gehaltsnachweise und Einkommensteuerbescheide nachzuweisen sind. Auf der Ausgabenseite werden alle Kosten erfasst, die monatlich anfallen. Einige Kosten, wie Versicherungsbeiträge oder beispielsweise GEZ werden quartalsweise oder halbjährlich ermittel, und werden auf Monatsbasis umgerechnet.

Eigenkapital
Für jede Baufinanzierung sind Eigenmittel erforderlich, da nicht nur der Kaufpreis finanziert werden muss. Es sind (wie in der Beispielrechnung ersichtlich) zusätzlich Nebenkosten zu zahlen, die auch schon mehr als 10 % des Kaufpreises betragen können. 
In der Regel verlangen Banken und Finanzierungsunternehmen eine Eigenmittelquote von mindestens 20 % des Kaufpreises.

Sicherheiten
Immobiliendarlehen haben in der Regel eine sehr lange Laufzeit. Aus diesem Grund dient meist die gekaufte Immobilie als Sicherheit für das Darlehen. Vor Darlehensgewährung ermittelt die Bank den Wert der Immobilie. Sollte der Beleihungswert des Kaufobjektes nicht ausreichend sein, wird die Bank zusätzliche Sicherheiten verlangen.

Welche Argumente sprechen für den Kauf einer Immobilie?

Mit dem Kauf einer Wohnung oder eines Hauses erwirbt man Eigentum und somit einen wertvollen Vermögensgegenstand. Viele Investoren sehen im Immobilienkauf eine Form der Altersvorsorge. Im Alter besteht die Möglichkeit die Immobilie zu veräußern und sich mit dem Erlös eine sichere Zukunft zu gestalten. Sehr wichtig ist auch der Gedanke im eigenen Haus oder der eigenen Wohnung zu leben, aus der man nicht verdrängt werden kann. Mit der eigenen Immobilie ist man zusätzlich vor künftigen Preiserhöhungen an den Wohnungsmärkten verschont.

Welche Argumente sprechen dafür lieber eine Mietwohnung zu beziehen?

Die Mietwohnung bietet den Vorteil, sofort verfügbar zu sein, ohne dass Renovierungsmaßnahmen durchzuführen sind. Alle diese Arbeiten muss der Vermieter vor dem Einzug auf seine Kosten erledigen. Ebenso werden laufende Instandhaltungskosten im Zusammenhang mit der Mietwohnung vom Vermieter bezahlt. Die Mietwohnung bietet große Flexibilität. Wenn man sich beruflich verändern möchte, um in eine andere Stadt zu wechseln, ist nur der Mietvertrag zu kündigen. 

Fazit

Die Preise für Wohnimmobilien sind in den vergangenen Jahren deutlich angestiegen. Gleichzeitig sind die Finanzierungsmöglichkeiten aufgrund der historisch niedrigen Zinsen für Immobilienkäufer immer noch sehr günstig. In vielen Fällen kann die monatliche Belastung aus einer Baufinanzierung sogar günstiger sein, als die Aufwendungen für eine gleichwertige Mietwohnung.
Die Entscheidung, ob Kaufen oder Mieten liegt im Ermessen des Investors.